作家：李沁桦

裁剪：徐天

拿到香港大学研究生登第见知书，程鹿（假名）的承诺并莫得看护太久，改步改玉的是“住那处”的惊愕。得知一年制讲课型硕士基本绝望央求到校内寝室，程鹿添加了香港腹地中介的微信，驱动“云看房”。

在寸土寸金的香港，高校寝室资源永远病笃，央求与续住均有一套相对严格的机制。重生频繁享有优先分派权，而高年龄学生若想续住，则需流程详细评估，包括学业得益、对寝室的参与孝顺乃至课外举止进展。一年制讲课型硕士研究生就读东谈主数多，基本莫得央求到寝室的但愿，不得不转向校外租房以致跨境通勤。

房地产劳动商感恩梁行发布的论说理会，咫尺，香港八所主要大学的学生与宿位比例平均为3.4:1。也即是说，每个宿位有越过3名学生竞争。至2027/28学年，展望每年将新增宿位需求约1.57万个。即使在2027年新增7900个宿位的前提下，保守臆测，学生宿位总缺口仍将达5.54万个。

弘大的供需缺口下，香港特区政府推出“城中学舍主义”，饱读舞商场将旅舍、写字楼等生意大厦改装为学生寝室，从而加多学生宿位供应。

内地、外资房企闻风而动。学生寝室一床难求的逆境，是否有解了？

张开剩余89%

早早“揾房”

程鹿如故看上几套还可以的房源，但繁体字表明的地址与生分的地名重迭，让她一时难以判断通勤距离与生涯便利进度。她决定下个月提前往香港，实地看房。

尽管距离新学年开学仍稀有月，但围绕“住那处”的磋议如故在重生群体中提前升温。一位香港腹地握牌中介向《中国新闻周刊》记者先容，跟着上一批学生继续毕业退宿，围聚高校的租房商场已进入新一轮过渡期，“如故有学生驱动‘早鸟预订’，尤其是热点地段，基本是提前锁房”。在他看来，商场的节拍正在赫然前移，“以前深广是六月才驱动有动作，七八月有点病笃，当今好多学生四五月就如故驱动‘揾房’（找屋子）了”。

证实好意思联物业的在线数据，在香港大学站及坚尼地城、西营盘一带，一套大致30每每米的小公寓，月房钱基本为1.8万至2万港元，中介费为半个月房钱。对于非腹地住户和无固定收入的学生，香港房主时常还会条件一次性交纳一年房钱。仅房租一项，初到香港的学生们可能就需要蚀本近25万港元。

好意思联物业住宅部行政总裁布少明在经受媒体采访时曾默示，租借商场的活跃主要受新“港漂”和内地学生的带动，展望全年房钱升幅可达6％，香港私东谈主住宅的实用面积房钱已接近2019年以来的历史高位。

提前的租房旺季，与香港高校彭胀后尚未搞定的宿位矛盾密切关连。2023年香港特区政府施政论说建议发展“留学香港”品牌，将大学教训资助委员会资助院校的非腹地生招生比例由20％进步至40％，2025年进一步放宽至50％。

关联东谈主士测算，非腹地生的表面界限上限已被推高至约3.7万东谈主，且研究生群体的彭胀更为马上。数据理会，2024/25学年，香港讲课型及研究型非腹地生已达约5.6万东谈主，同比增长26％，一年内新增越过1.1万东谈主。投资照应公司高力外洋预测，到2028年，香港腹地及非腹地学生的总住宿需求将达17.22万个床位，宿位缺口将达12万个。

香港富豪东方旅舍后生寝室的房间和洗衣间（图/中新）

计谋拆墙松捆

本年2月，香港特区政府发展局局长宁汉豪答复立法会议员发问时指出，“城中学舍主义”响应遐想，已收到25宗央求，大多位于市区，包括红磡、不雅塘、深水埗以及上环等地区。除两宗触及要在私东谈主地皮上兴修新学生寝室外，其余央求为改装现存建筑物，大部分触及整幢改装，展望触及5100个宿位。

在宁汉豪的先容中，该主义的亮点在于“拆墙松捆”。往日，将商厦改装为学生寝室在现实操作上险些难以鼓舞，而该主义通过“点石成金”的形势进行轨制松捆。在决策层面，城市决策委员会放宽“旅舍”界说，将合履历的学生公寓纳入其中，可平直获取旅舍执照，不消另行决策。在扩充机制上，主义也具有较高机动性，允许私东谈主发展商、教训机构或两者协作建议央求，寝室营运阵势亦不设协调收尾，可由营运方自主招收学生，或与不同专上院校协作对接。

香港大学房地产和建筑系教学黄绍基对《中国新闻周刊》指出，香港频年来诱骗了深广非腹地学生，由此催生了学生公寓这一独有的细分商场，这类公寓的房钱频繁高于低档旅舍和芜俚住宅，但比高级劳动式公寓或豪华旅舍更实惠。

以香港大学为例，西营盘隔邻一间面积为15每每米的单间学生公寓，每月房钱越过15000港元，而面积相近的房（香港地区常见的小户型出租屋）月房钱仅为7800港元。尽管溢价显赫，但黄绍基了解到，雷同的学生公寓在开学前的入住率险些为100％。

房地产参谋人公司莱坊在《投资学生寝室》论说中指出，将收入堕入停滞的旅舍改建为学生寝室后，预期收益率可达到4.5％至8％。这一数字不仅远超香港传统住宅物业，也优于许多甲级写字楼。学生群体租期理会、退租率低、误期风险小，为投资者提供了极高笃信性的现款流。

事实上，在计谋安逸落地前，成本已闻风而动。2023年底至2024年，华夏地产、招商局生意房托、华润隆地等巨头纷纷入局。华夏地产是在2024年将眼神投向学生公寓改进商场的，先后收购香港尖沙咀珀荟旅舍、香港西半山“般咸轩”物业和富豪东方旅舍，均改建为学生寝室。华夏投资总裁叶聪明近期默示，香港有望在5年内成为亚洲最大的机构化学生寝室商场，届时商场界限将达750亿至1000亿港元，发展后劲弘大。

ICCRA住房租借产业研究院院长赵然对《中国新闻周刊》指出，计谋松捆后，MILAN SPORTS激活了存量旅舍的改进商场，巨额交游商场变得相称火爆。她还补充谈，跟着本年3月起见效的《简朴房条例》鼓舞，商场预期发生了赫然变化。计谋推动下，部分本来难以合规使用的唐楼（香港的老式楼房），也将有机融会过改进转为学生公寓用途，从而开释新增供给空间。

高力外洋指出，2026年2月，商场上有21宗旅舍及整幢住宅成交，相称于2020年至2024年第三季度的交游总数。“旅舍本人已具备皆全的房间拆开、孤苦卫浴及消防本领，能大幅裁汰改建时辰和成本，同期让投资者马上推向商场以迎合租借旺季。”

黄绍基高出提到，该主义可以保握地皮用途的机动性，不仅可以责难改建成本，更紧迫的是，可以责难供应敷裕或不及的风险，最大适度地减少商场波动。遐想情况下，由于旅舍和学生公寓具有很强的替代性，计算不善的旅舍可以改建为学生公寓。若是将来旅舍盈利才能有所提高，物业还可重新改回旅舍用途。

“收受升值策略的短期投资者可能会专注于通过学生公寓进步现款流，然后退出投资。相背，收受握有策略的永远投资者也可以考虑将来将旅舍改回原用途的可能性。”黄绍基指出。

难以复制

频年来，跟着内地研究生招生界限握续扩大，“高校寝室不够住”频频登上热搜。

最显赫的结构性变化发生在一线城市的高校。2023年硕士招生时间，北京大学、北京师范大学、复旦大学、南京大学等多所着名高校接踵在招生简章中明确规章：不再为非全日制及部分全日制专科学位硕士（专硕）研究生提供校内寝室。

面对由于“扩招”带来的增量需求，2024年1月，七部门合伙印发《国度发展窜改委等部门对于加强高校学生寝室培植的指点观念》，饱读舞高校通过购买、租借学校附进的东谈主才公寓、商住楼等社会用房，补充寝室资源，并按照校内同等表率，加强配套劳动照应。

内地雷同存在深广空置的旅舍与生意钞票。中国饭铺协会数据理会，2025年第一季度，宇宙旅舍平均空置率为38.2％，约有220万间客房永远空置。

名义上看，内地似乎具备复制香港“成本收购旅舍改建寝室”阵势的基础，但多位众人在经受采访时指出，香港阵势在内地恐无法浅显平移。

华夏地产首席分析师张大伟对《中国新闻周刊》指出，两地阵势无法平移的环节原因在于账本的根柢逻辑不同。在香港，尽管收购旅舍的代价隆盛，但其极高的房钱申诉率足以掩饰资金成本。

“香港的房钱水平高，可以掩饰利息和运营成本。但在内地，你想改进一个写字楼，进入的资金和装修成本，靠近的是极低的租售比。内地一线城市的租售比深广在1％到2％，房钱可能连装修成本都赚不总结。”张大伟坦言。

另外，张大伟总结，内地虽有指点观念，但在扩充层面，生意用地改建为学生寝室仍靠近消防验收、地皮用途性质变更等重重拦阻，短少像香港这么“拆墙松捆”的系统性配套要领。

除了计谋配套和租售比，内地学生公寓靠近着更强烈的“替代品”竞争。香港阵势不祥建树的中枢，是留学生极高的房钱承受才能。在香港，一个改进后的单东谈主床位月租可达6000至8000港元。但在内地，公立大学寝室年房钱频繁在1200元东谈主民币傍边。即使学生采选去校外租房，其支付才能也相对有限。

赵然在带内地机构磨练香港物业时也发现，探讨内地的学生公寓问题时，群众的共鸣是内地高校的预算过低，无法相沿商场化的机构投资且运营雷同的公寓。好多内地公寓运营商开始盘算勃勃，磨练完却瞻仰“提示根柢没法用”。

相较香港交由商场成本运作，内地高校的探索更倾向于依靠政府统筹与全球采购进行托底。2019年，复旦大学较早试水了“社会化运作+园区化照应”阵势，将专硕学生考虑安置在校外公寓，提供约1450个床位。自2021年起，住宿费表率与校内学生生涯园区一致，收费表率为1600元/学年。

2025年，浙江大学发布学生寝室用房租借采购意向公告，预算金额2360万元，条件社会用房在浙江大学紫金港校区附进5公里范围内，可精装修拎包入住，提供床位不少于3000张。

同庚底，湖北大学提供了“以购代建”想路，斥资1.98亿元全体收购存量商品房，新增2800个床位，平均收购单价约4650元/每每米，相称于此前该商品房备案均价的六成。教训部、住房城乡培植部合伙调研组实地调研时默示，“学生寝室改进形貌看成宇宙首个以购置存量房代培植学生公寓的鼎新实践，既灵验周转了商场存量钞票、为房地产去库存提供了新想路，又精确破解了高校寝室资源病笃的贫寒”。

不外，新的社区摩擦也有待搞定。本年3月，深圳大学拟将丽湖校区2026级全日制研究生协调安排在校外住宿，住宿地方暂定南山西丽大学城片区的汉园茗院形貌，住宿用度表率将参照学校协调规章扩充，而该小区商场整租月房钱为1万元至1.1万元。有业主经受采访时坦言，不肯自家小区被贴上“寝室”标签。

除了“成本收购旅舍改建寝室”阵势无法浅显平移至内地，涌入香港的内地房地产商也发现，这不是常见的外乡计算。赵然不雅察到，两地的投资逻辑、税务结构以及交游时的法律架构也有永诀。“在运营端，香港的劳工法律、东谈主工成本与内地扫数不同，必须重新搭建一套全新的投资模子和运营团队。”

还有一个容易被残忍的细节是，内地老练的公寓产物、家电供应链在香港的忐忑空间眼前会靠近失效。赵然提到，香港的单东谈主床独一0.8到0.9米宽，这种尺寸在内地可能根柢找不到，属于特定供港的规格。由于香港老旧建筑的墙体结构罕见，洗衣机需要作念得更薄，雪柜需要作念得更矮，以此杀青内嵌。

不管是将投资平移到内地，如故内地地产商进入香港商场，都不是那么容易能杀青的。

排版：奇令

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